– постройка сооружений на территории всего населенного участка или района. Все права на застройку обеспечиваются статьями, находящимися в Гражданском кодексе. Чтобы все требования при застройке соблюдались необходимо придерживаться норм и проекта планировки. Застройка бывает трех видов: сплошная, рядовая и открытая. Она происходит для того, чтобы получить больше жилого пространства и для получения немалой прибыли.
Плотность застройки – что это?
- Плотность застройки еще именуется как процент застройки или коэффициент застройки. Она характеризует общую площадь всех этажей постройки части сооружения, которые находятся на земле и построек в габаритах внешних стенок, которая приходится на единицу территории участка либо квартала. Измеряется тыс. м 2 /га.
- Также существует определение «плотность застройки квартала или жилого района ». Это общая площадь всех этажей сооружения, части которых находятся над землей в габаритах внешних стенок, включается также встроенная и пристроенная не квартирная площадь, которая измеряется в м 2 и приходится на 1 га участка квартала или жилого района.
Плотность застройки способна составлять от 20% и почти до 60%. Отличие плотности застройки зависит от того, где она происходит. Также стоит учитывать, что чем больше будет плотность, тем больше основание площади на которой будет происходить стройка. При заказе чертежа архитекторам обязательно указывается наивысший уровень плотности.
Коэффициент застройки – это соответствие между площадью сооружения и площадью земельного угодья.
- Данный показатель регулирует плотность застройки и загруженность инженерно-транспортного комплекса.
- Приемлемый показатель коэффициента составляет 0,5 . Это значит, что на участке обязательно должна присутствовать свободная территория. Не учитывая этого, создается колоссальная нагрузка на участке.
- В коэффициент застройки включено максимально допустимое количество этажей в сооружении.
- Значение этого показателя определяют уполномоченные лица земельного и архитектурного отделов , того района, где будет происходить застройка.
- Рассчитанный показатель необходимо обязательно внести в строительную документацию земельного угодья – реестровый паспорт. В нем также стоит отразить всю необходимую информацию о целевом назначении определенной территории, возможность или невозможность сооружения на ней зданий и оптимальную допустимость этажей, не забыть указать площадь построек.
Если застройщик нарушит установленные нормы, и коэффициент будет превышать указанное значение, то придется отвечать в соответствие гражданского и земельного законодательства России. В этом случае постройка признается незаконной и подлежит дальнейшему разрушению.
Как считается плотность застройки?
Застройка местности, которая осуществляется поквартально, имеет небольшие размеры и располагается рядом с трассами и улицами. Все необходимые сооружения и предприятия сферы обслуживания в таком случае находятся в отдаленной местности. Чтобы до них добраться, нужно пересекать транспортные магистрали.
Нынешнее застраивание ориентировано на застройку сразу микрорайонов, размеры которых превышают площадь кварталов и имеют больше достоинств. Устаревшие районы с поквартальной застройкой подлежать регулярному усовершенствованию. Чтобы определить, насколько удобно расположение всех необходимых учреждений и идеальная застройка, используют технико-экономические показатели.
К этим показателям можно отнести и плотность застройки, которая рассчитывается различными формулами – брутто и нетто.
- Вычисление плотности застройки методом брутто:
- Представлено в виде соотношения всей площади территории, которая предназначена под застройку, к площади необходимого квартала или микрорайона.
- Выражается в процентах.
- Вычисление плотности застройки методом нетто:
- Представлено соотношением всей площади участка, которая предназначена под застройку, к площади необходимой населенной части квартала, в смысле, к площади, которая занята квартирными постройками.
- Площадь под квартирными постройками выражается разницей между суммарной площадью микрорайона и показателем площади под различные сооружения, здания и предприятия общественного и культурно-образовательного назначения.
Эти и иные технико-экономические показатели позволят правильно произвести расчеты для необходимых сооружений, зданий и предприятий общественного и культурно-образовательного назначения в определенном микрорайоне.
Формула коэффициента застройки
Данный коэффициент показывает пропорцию между частями участка, которые застроены и частями, которые лишены построений (для озеленения, хозяйственной деятельности, открытой стоянки машин). Коэффициент застройки можно рассчитать, воспользовавшись формулой:
КЗ = Пз/Пу, где
- Пз – площадь застройки (по наружным границам стенок), м2;
- Пу – площадь территории, м2.
Коэффициент использования территории (КИТ) показывает соотношение суммарной общей площади построек к площади участка. Задавая определённый коэффициент, городские власти таким образом регулируют нагрузку на территорию: определённое количество квартир, офисов или торговых площадей. В таком случае застройщику приходится выбирать: либо увеличение площади застройки (хотя и её процент ограничен Правилами) при уменьшении этажности, либо увеличении этажности (до предельно разрешённой высоты) при сокращении площади застройки.
Изначально, коэффициентам использования территории был посвящён отдельный раздел Правил землепользования и застройки города-курорта Сочи, разработанный петербургским ООО «Институт строительных проектов» по заданию администрации города в 2009 году.
О том, что этот термин вводился в Правилах свидетельствует наличие определения КИТ в главе 1 «Общие положения»:
«Коэффициент использования территории (КИТ) — отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке.»
Но при прохождении обсуждения документа, регулирующего застройку будущей столицы олимпийских игр, в Городском собрании раздел КИТ таинственным образом исчез. Определение в основных понятиях было, а далее нигде термин не упоминался. Все разговоры профессионального сообщества города и попытки вернуть коэффициент в Правила игнорировались как законодательной, так и исполнительной ветвями городской власти, а Сочи между так и продолжал обрастать агрессивной для местного населения и туристов застройкой.
Только когда президент обратил внимание и потребовал от властей города и края прекратить в Сочи, когда после олимпиады прошло уже два года вопрос о возвращении коэффициента использования территории в вновь был вынесен на повестку для и наконец-то обрёл поддержку главы города. Стоит, однако, отметить, что депутаты Городского собрания Сочи Четвёртого созыва, так и не приняли изменения в Правила землепользования и застройки, устанавливающие КИТ для каждой из территориальных зон. Сложно объяснить такое «упрямство» народных депутатов чем-то иным, чем лоббированием интересов строительной отрасли.
Ситуация коренным образом изменилась после очередных выборов в Городское собрание в сентябре прошлого года. Обновлённый депутатский корпус на территории муниципального образования город-курорт Сочи, которые ввели новую территориальную зону и установили значение КИТ для каждой территориальной зоны.
Изменения в Правилах землепользования и застройки вступили в силу с момента опубликования в газете «Новости Сочи» от 17.11.2015 № 174(2540)-175(2541), а потому должны учитываться при проектировании новой застройки или реконструкции существующей.
В новой редакции Таблица 11 «Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» выглядит так:
НР — не регламентируется, параметры строительства определяются в составе документации по планировке территории, определяемые функциональными процессами, устанавливаемые по соответствующим технологическим нормам и требованиям.
- Для участков жилой застройки высота ограды 2 метра может быть превышена между соседними земельными участками при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности, но не более 2,5 метра.
- Ограждения вдоль магистральных улиц должны быть выполнены в «прозрачном» исполнении с элементами благоустройства и озеленения.
- Допускается отклонение от указанного значения предельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимости от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов. Данное отклонение допустимо без соблюдения дополнительных процедур.
- Данный раздел не применяется в отношении видов разрешенного использования, указанных в таблице №9 настоящих Правил под №№ 3.5; 11.8; 21.3; 22.1 — 22.7; 23.1 — 23.4, 24.1.
- Допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки или от минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур, при реконструкции объектов капитального строительства — зданий, строений, объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект), внешний контур которых располагается за пределами границ минимально допустимого отступа от границ земельного участка или превышает максимальный коэффициент застройки, установленный градостроительным регламентом для данного земельного участка. В таком случае граница максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка отражается в градостроительном плане по внешнему контуру здания (строения) и реконструкция допустима исключительно путем увеличения этажности таких объектов.
- Если земельный участок (существующий или формируемый) имеет не прямоугольную форму, минимальная его длина по уличному фронту может быть уменьшена, но не более чем на 40%, при условии, что его площадь не меньше условной площади (минимальная длина по уличному фронту, умноженная на минимальную глубину) в соответствии с настоящей таблицей.
- Данный параметр применяется для надземных частей зданий и сооружений.
В новой редакции ПЗЗ откорректировано и определение понятия «Коэффициент использования территории (КИТ)» — это вид ограничения, устанавливаемый градостроительным регламентом (в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства), определяемый как отношение суммарной общей площади зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих, и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.
Коэффициент застройки – важный показатель градостроительной деятельности. Возведение зданий и сооружений на территории того или иного участка земли должно проходить планово, с учётом всех характеристик самого участка, возможностей инженерных сетей, путей связи и, конечно же, в соответствии с требованиями законодательства. При строительстве многоквартирных домов выделяются различные типы застройки территории, каждая из которых позволяет сэкономить территорию участка при получении максимального количества пригодных к проживанию помещений. В этих целях вычисляется коэффициент застройки.
Таким коэффициентом признаётся числовое соотношение между всей площадью участка земли и той, что покрывает зона будущей или уже существующей постройки. Иначе такой коэффициент называют ещё и плотностью застройки.
Обычно вычисление производится с учётом количества квадратных метров пригодных и непригодных к проживанию помещений в отношении одного гектара земли. Такое вычисление используется при определении плотности в целых районах и кварталах в интересах и целях государства.
Но даже при возведении или вычислении коэффициента застройки частных владений специалисты исходят именно из соотношения квадратный метр на гектар вне зависимости от общей площади земельного владения. В большинстве нынешних городов и населённых пунктах иного типа плотность застройки составляет от 20% и больше. Но даже в Москве данный показатель пока что не перевалил за 60%.
Расчёт коэффициента необходим для определения некоторых параметров вновь возводимого строения. Именно от него зависят параметры основания здания, будущая загруженность коммунальных сетей и сетей иного назначения.
Обычно выделяют следующие виды коэффициента:- коэффициент строительства;
- коэффициент плотности застройки.
Коэффициент обозначает соотношение между площадью строений у основания и всего участка земли, тогда как коэффициент плотности означает соотношение между площадью самого участка и квадратурой всех помещений.
Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.
В целом данный коэффициент имеет следующие особенности:- Показатель коэффициента является основной из посчитанных характеристик плотности и загруженности земельного участка и инфраструктуры.
- Допустимый показатель коэффициента всегда равняется 0,5, что означает обязательное присутствие на территории земельного надела свободных от зданий площадей.
- Коэффициент включает в себя максимальную этажность будущего сооружения.
- Данный коэффициент определяется сотрудниками специально уполномоченных отделений местных администраций: архитектурной службы и управления землеустройства.
- Показатель коэффициента обязательно указывается в документации строительных работ, в том числе и проектно-инженерной схеме будущего здания.
Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.
Отказ от соблюдения требований влечёт ответственность виновных лиц – собственника участка и строительной компании. Такая постройка будет признана незаконной и снесена по решению суда.
Так как в пределах населённых пунктов жилые дома и объекты иного назначения строятся рядом с промышленными строениями, дорогами и иногда даже скоростными трассами, необходимо рассчитать необходимое количество квадратных метров помещений для обеспечения всех нужд населения. Осуществлять такие расчёты частным лицам нельзя, так как цели вычисления имеют публичное значение.
Сотрудники указанных уполномоченных государственных служб постоянно ищут новые способы размещения зданий и сооружений в черте городов, чтобы обеспечить нужды населения и при этом соблюсти нормативы застройки на уровне предельно допустимых. В этих целях они используют различные технические и экономические характеристики местности.
На сегодняшний день выделяют два способа определения коэффициента:- метод брутто;
- метод нетто.
- Данный метод подразумевает соотношение между общей площадью планируемой застройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территорией.
- По методу брутто коэффициент выражается в процентах.
- Данным методом исчисление производится путём соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. То есть в таком случае в счёт берётся лишь площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры.
- Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.
Таким образом можно вычислить необходимые площади построек для нужд населения с учётом количества людей, проживающих в том или ином квартале.
Для расчёта коэффициента при строительстве многоквартирных домов площадь определяется по внешним границам стен здания. В счёт берутся лишь наземные площади многоквартирных домов.
Коэффициент рассчитывается согласно следующей формуле:
КЗ = Пз/Пу
Здесь:- КЗ – коэффициент;
- Пз – площадь застройки;
- Пу – площадь участка.
Данный коэффициент определяется государственными органами согласно генеральному плану застройки и Правилами 45-3.01-116. Коэффициент ни в коем случае не должен превышать единицу или быть меньше нуля.
Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:
- Для многоквартирных домов – 0,4.
- При реконструкции многоквартирных домов – 0,6.
- Жилые дома с придомовыми участками – 0,3.
- Универсальная застройка – 1,0.
- Застройка специального назначения – 0,8.
- Промышленные сооружения – 0,8.
- Научные – 0,6.
- Коммунально-целевая – 0,6.
При производственной застройке нормативы не учитывают опытные полигоны и иные зоны специального назначения.
Заданные показатели при застройке жилых кварталов приведены с учётом необходимой инфраструктуры, объектов предоставления услуг населению, в том числе гаражных построек, зон оздоровления и благоустройства.
При реконструкции старых кварталов необходимо учитывать нужды населения в объектах социального, экономического и культурного назначения. Площади застроек под указанные объекты могут быть сокращены с учётом имеющихся в близлежащих районах объектов, но только в том случае, когда соблюдается норматив по отдалённости объекта того или иного назначения от жилого дома.
Кроме того, необходимо учитывать следующие обстоятельства:- При расчёте площади на количество населения необходимо исходить из правила, что на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 квадратных метров жилой площади.
- Если район попеременно застроен многоквартирными домами и объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства), то расчёты производятся как для квартала, полностью застроенного многоквартирными домами.
- Если в населённом пункте проживает меньше чем 3 тысячи человек, то весь район при расчёте будет учитываться в качестве единого жилого массива вне зависимости от общей площади населённого пункта.
- СНиП 2.08.02–89 – общая площадь здания рассчитывается с учётом технических и иных нежилых помещений.
- СНиП 2.08.02–89 – определяет полезную площадь здания, пригодную для эксплуатации в том или ином виде в хозяйственной деятельности.
- СНиП 2.08.02–89 – учитывает все помещения здания, кроме инженерных (коридоров, лестничных площадок, лестниц и т. д.).
Кроме того, показатели зависят от таких факторов, как плотность населения, тип постройки, обеспеченности жилых помещений необходимыми сетями.
Таким образом, застройка жилых и нежилых кварталов в черте населённых пунктов осуществляется в соответствии с установленными государством нормативами.
Цель таких нормативов одна – обеспечить достаточным жильём и всем необходимым население, проживающее в городе, с учётом нынешнего количества и прироста в будущем.
Кроме видов разрешенного использования, ПЗЗ (ГПЗУ) фиксируют предельные параметры застройки земельного участка.
Итак, что же такое предельные параметры застройки согласно правилам землепользования и застройки? Это всего три параметра:
- Плотность застройки ( сколько квадратных метров наземной площади можно строить на одном гектаре земли). Например, плотность000 будет означать, что на 1 Га можно построить 25 000 кв.м., а на земельном участке 10 соток – 2 500 кв.м.
- Высота здания (в метрах), например, 20 метров
- Процент застройки (в процентах от общей площади земельного участка).. Например, если процент застройки 20%, а участок имеет площадь000 кв.м., то здание можно разместить не более чем на 2000 кв.м. Остальные 8 000 кв.м. должны быть свободны от застройки.
Более точное определение можно найти в самих ПЗЗ (например, ПЗЗ г. Москвы):
Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:
1) плотность застройки земельного участка – отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где:
- под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру;
- площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа;
2) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений,
где:
- подсчет количества этажей зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии
с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства;
- предельная высота зданий, строений, сооружений - вертикальный линейный размер здания, строения, сооружения от каждой существующей отметки земли в границах земельного участка в соответствии с Единой государственной картографической основой города Москвы до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня; наивысшими конструктивными элементами здания следует также считать выходы на кровлю, надстройки для размещения технического оборудования, выполненные в капитальных конструкциях, в отношении культовых сооружений – подкрестовое яблоко в отношении христианских храмов, колоколен и звонниц, кулла - в отношении мечетей с учетом минаретов, верхняя отметка купола, шпиля и иных вертикальных конструктивных элементов – в отношении синагог и иных культовых сооружений), при этом крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства при определении предельной высоты здания, строения, сооружения не учитываются;
3) максимальный процент застройки в границах земельного участка - отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства (далее - площадь застройки), ко всей площади земельного участка, где определение площади застройки зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства.
Чтобы изменить правила землепользования и застройки, Вы можете воспользоваться услугой нашей компании по изменению ПЗЗ
> Приложения к СНиП 2.07.01-89 (2000). Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) > СНиП. Приложение 4. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон
СНиП. Приложение 4. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон
Приложение 4.
Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон
- 1. Для городских поселений плотность застройки участков территориальных рекомендуется принимать не более приведенной в таблице 1.
Основными показателями плотности застройки являются:
коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями к площади участка (квартала);
коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик поселения, историческая среда, ландшафт).
Таблица 1. Показатели плотности застройки участков территориальных зон.
| Территориальные зоны | Коэффициент застройки | Коэффициент плотности застройки |
| ЖИЛАЯ ЗОНА: | ||
| Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами | 0,4 | 1,2 |
| Тоже - реконструируемая | 0,6 | 1,6 |
| Застройка многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности | 0,4 | 0,8 |
| Застройка блокированными жилыми домами с приквартирными земельными участками | 0,3 | 0,6 |
| Застройка одно-двухквартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками | 0,2 | 0,4 |
| ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВАЯ ЗОНА: | ||
| Многофункциональная застройка | 1,0 | 3,0 |
| Специализированная общественная застройка | 0,8 | 2,4 |
| ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ЗОНА: | ||
| Промышленная | 0,8 | 2,4 |
| Научно - производственная* | 0,6 | 1,0 |
| Коммунально-складская | 0,6 | 1,8 |
| * Без учета опытных полей и полигонов, резервных территорий и санитарно-защитных зон. | ||
Примечания:
- 1. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для "автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства.
Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для кварталов производственной застройки, включающей один или несколько объектов.
- 2. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства.
- 3. Границами кварталов являются красные линии.
- 4. При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания - при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных учреждений и начальных школ). В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более, чем на 30% при соблюдении санитарно - гигиенических и противопожарных норм., с учетом раздела 15.
