Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики недвижимого имущества как объекта. Продажа и приобретение объектов недвижимости являются одной из наиболее распространенных сделок.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, 549 ГК РФ).
Предметом купли-продажи могут быть и жилые помещения.
Субъектами договоров купли-продажи жилых помещений являются:
- граждане, которые продают и покупают принадлежащие им жилые помещения;
- юридические лица, реализующие и приобретающие жилые помещения в целях использования их для проживания граждан;
- Российская Федерация, субъекты федерации, муниципальные образования - в отдельных случаях.
В большинстве случаев в качестве продавца жилого помещения выступает его собственник. Однако в виде исключения продавцом могут быть субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления - государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.
Гражданский кодекс РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости - возможно только по соглашению сторон. Договор продажи жилого помещения, заключенный после 01.03.2013, государственной регистрации не подлежит". При этом ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход прав на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация возможна при участии обеих сторон. Если одна из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда по требованию другой стороны. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, возникшие в результате таких действий.
Отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, поэтому при продаже жилого дома, расположенного на земельном участке, к его покупателю в силу ст. 552 ГК РФ переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположен дом. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передаются покупателю. При этом, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Если жилой дом расположен на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу (например, на основании договора аренды).
Существенными условиями договора продажи жилого помещения являются:
- 1) предмет;
- 2) цена;
- 3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Предметом договора продажи жилого помещения на основании ст. 554 ГК РФ является жилое помещение с указанием всех данных, придающих имуществу индивидуальную определенность, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная информация). Отсутствие в договоре продажи жилого помещения указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а, следовательно, и переход прав на жилое помещение не подлежит государственной регистрации.
Как уже было отмечено, существенным условием договора продажи недвижимости является цена продаваемого имущества. Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, и при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются с учетом продажной цены имущества.
Цена конкретного жилого помещения строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами жилых помещений, в связи с этим при заключении договора продажи имущества нельзя применять п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.
При продаже жилого дома, расположенного на земельном участке, установленная цена данного дома включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре продажи может быть указана только цена на единицу площади жилого помещения, например, цена квадратного метра. При этом общая цена продаваемого жилого помещения определяется исходя из его фактического размера.
Среди особенностей договора продажи жилого помещения следует выделить то, что одним из существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является приведение перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Это могут быть лица, получившие право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, либо члены семьи или бывшие члены семьи продавца, которые отказались от приватизации продаваемого жилого помещения в пользу продавца".
Передача жилого помещения продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). При этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта. В ГК РФ не содержится сведений, которые должны быть в указанном акте, однако на практике в него, как правило, включают качественную и количественную характеристики продаваемого объекта, несоответствие объекта которым может повлечь ответственность продавца за ненадлежащее исполнение договора.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает такой документ, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ) либо возмещения причиненных ему убытков. Уклонение от подписания документа покупателем свидетельствует об его отказе от принятия имущества.
Стороны могут также применить нормы главы 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в частности, при неисполнении своей обязанности покупателем - уплаты цены за продаваемую недвижимость, продавец имеет право требовать неуплаченную сумму, а также уплаты процентов и суммы убытков на основании ст. 395 ГК РФ.
Покупатель может принять не соответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества установлены в ст. 557 ГК РФ. Ненадлежащее качество недвижимости может быть обнаружено при ее передаче, а также после передачи с подписанием передаточного акта или без такового.
Для выявления ненадлежащего качества недвижимости после ее передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ. Согласно данной статье покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Также покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. При этом покупатель не имеет право требовать замены товара, поскольку по объективным причинам заменить одно жилое помещение на другое невозможно.
- Пункт 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013)«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
- Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от28.02.2015, с изм.от 24.03.2015) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» //СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.
По отношению к самому праву собственности , такой документ-основание первичен, поэтому его называют правоустанавливающим документом на квартиру. Именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости.
Основания возникновения права собственности на недвижимость
Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько.
Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру могут быть:
- Договор передачи жилья в собственность (в случае, если квартира была );
- Договор с Застройщиком , или Договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на );
- Договор купли-продажи , или Договор мены (если квартира была куплена на );
- Справка о выплаченном пае (если );
- Свидетельство о праве на наследство (если );
- Договор дарения (если );
- Соглашение о разделе имущества (если квартира была получена в результате добровольного дележа );
- Решение суда (если имущество супругов, наследников или других претендентов делили по суду );
- Договор купли-продажи и ипотеки (если квартира приобреталась на заемные средства банка );
- Договор пожизненного содержания с иждивением (если квартира была получена под ).
Каждый такой документ-основание показывает Покупателю, в какой области права следует искать ответы на вопросы о «юридической чистоте» квартиры.
Сложно сказать каким именно последствиям может привести предварительное соглашение. Однако многие прибегают к данному инструменту, чтобы быть уверенным, что они нашли контрагента, покупателя на квартиру или продавца. Разумеется, ни к чему конкретному данный договор обязать не может, кроме того, что стороны сами определили в нем.
Предварительный и основной договор купли продажи квартиры или комнаты - в чем разница
Форма и того и другого соглашения не многим отличается друг от друга. К тому же предмет обоих соглашений один и тот же – купля-продажа. Однако в остальном содержание этих договоров и их правовые последствия в корне различаются.
Так, основные различия между предварительным договором о продаже квартиры и самим договором купли-продажи заключаются в следующем:
- Правовые последствия – по предварительному соглашению стороны лишь выражают намерение купить или продать квартиру в будущем, а в самом договоре купли-продажи непосредственно передают собственность на квартиру в обмен на деньги.
- Сроки – предварительный договор может иметь определенные сроки, в течение которых стороны должны заключить основную сделку, а сама купля-продажа не имеет таких характеристик и действует с момента подписания, что означает переход права собственности.
- Оплата – предварительная сделка может иметь условие об оплате аванса, однако основной порядок оплаты должен быть закреплён в самой купле-продаже.
- Регистрация – по предварительному соглашению переход права собственности не осуществляется, а значит, регистрация такой сделки в Росреестре невозможна, когда как купля-продажа является основанием для регистрации такого правомочия.
Таким образом, хотя внешне и по смыслу эти две сделки могут быть очень похожими, но имеют абсолютно различное значение для сторон соглашения.
Предварительное соглашение служит своего рода гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. В этих целях в нем могут быть закреплены санкции в отношении лиц, которые передумают заключать сделку либо каким-то иным образом препятствуют этому.
Хотя многие не заключают предварительного договора, однако, согласно правилам оферты и акцепта, установленного в гражданском законодательстве, при заключении любого соглашения признак предварительности присутствует.
Однако письменной формы предварительного договора это не имеет, не несёт ответственности для сторон.
Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры
Хотя многие недооценивают такой механизм, пользы от него достаточно много. Как уже говорилось, основная польза – это гарантия намерений сторон. Но в чем выражается такая гарантия? Какие именно средства могут использовать стороны, чтобы обезопасить свои намерения?
Предварительный договор купли продажи комнаты или иного объекта недвижимости должен иметь инструменты гарантии:
- аванс;
- материальная ответственность;
- принуждение к заключению сделки в судебном порядке.
Кроме того, стороны в предварительном соглашении могут распределить обязанности по подготовке к купле-продаже. Ведь купля-продажа требует определенного пакета документов, расходов, связанных с их сбором и т.д. Таким образом, в предварительном соглашении можно распределить указанные расходы и иные обязательства:
- Определение сроков, которые отводятся для сбора документации.
- Порядок передачи копий документов покупателю для ознакомления и изучения.
- Проверка технического состояния квартиры.
- Обязанность прописать либо выписать.
- Аудит документов.
- Определение размеров задатка, возможной скидки и т.д.
- Установление иных правил по усмотрению сторон.
Основное свойство предварительного соглашения – это возможность сгладить углы каждого специфического случая, чтобы подогнать основную сделку под общепринятый шаблон.
Таким образом, такая предварительность позволяет сторонам обезопасить сделку, подготовиться к возможным нежелательным последствиям либо исключить их.
Срок действия предварительного договора купли продажи
По общему правилу, предварительное соглашение действует до тех пор, пока стороны не заключат основную сделку, после чего первый договор теряет юридическую силу. Однако стороны вправе ограничить данный срок.
Так, если в таком соглашении установлено, что стороны должны заключить сделку о купле-продаже в течение 6 месяцев, то пропуск срока будет означать наступление ответственности, обозначенной в соглашении. При этом ответственность наступит у лица, по чьей вине срок был пропущен.
По правилам гражданского законодательства об акцепте и оферте, если в самой оферте срок не устанавливается, то у контрагентов имеется месяц, чтобы выразить акцепт либо отказаться. По общему правилу молчание в гражданском законодательстве означает отказ.
Правило молчаливого согласия действует лишь при доказанности намерений контрагента принять акцепт.
Таким образом, стороны вправе определять срок, но также могут и не ограничивать себя подобными правилами. Срок может быть привязан к моменту подписания предварительного соглашения либо к определенному событию, к примеру, к моменту, когда продавец осуществит сбор документации и уведомит об этом покупателя и т.д.
Итак, как составить предварительный договор купли продажи ? Предварительное соглашение заключается в простой письменной форме. Нотариальное заверение сделки не является обязательным.
Так, чтобы составить соглашение, необходимо определиться с основными условиями. Предварительная договоренность может устанавливать условия основного соглашения, такие как цена и т.д.
Структурно документ состоит из следующий частей:
- вступительная часть, где указываются идентификационные данные сторон;
- предмет соглашения, где обозначаются намерения сторон купить и продать квартиру;
- основные условия (цена, сроки и т.д.);
- задаток;
- санкции;
- права и обязанности сторон;
- порядок расторжения;
- порядок разрешения споров;
- дата и росписи сторон.
Тем самым, стороны вправе самостоятельно составлять договор, но участие юриста считается желательным.
Формы предварительного договора купли продажи, образцы
Если вы будете оплачивать по ипотеке
Особенности предварительного договора по ипотеке заключается в специфике самой ипотеки. Так, при ипотеке есть участник, третье лицо – банк. То есть без участия банка заключения каких-либо соглашений, даже предварительных, не представляется возможным.
Такая сделка имеет следующие особенности:
- При нарушении условий предварительной договоренности перед продавцом ответственность будет нести не только покупатель, но и банк. Также продавец будет отвечать перед банком, если вдруг откажется от сделки.
- Банк может определять порядок и условия проверки документации на квартиру, а также технического состояния дома.
- Оценка является обязательным условием предварительного соглашения при приобретении квартиры в ипотеку. Так, если банк сочтет необходимым проведения оценки его специалистами, то вряд ли продавец или покупатель смогут возразить.
- Иные особенности, связанные с участием третьего лица.
Таким образом, чтобы сделка купли-продажи по ипотеке прошла успешно, нужно предоставить банку достаточно широкий круг полномочий в предварительных действиях. Иначе он может попросту отказаться в предоставлении кредита, а при отсутствии средств ни одна сделка невозможна.
Договор-основание приобретения объекта недвижимости, образец Сбербанка
Большинство банков, в том числе и Сбербанк, устанавливают обязательное правило заключения предварительного соглашения. Такой договор попросту необходимо, с учетом специфики купли-продажи, того факта, что оплачивать сделку будет банк.
В таком соглашении банк пытается максимально обезопасить свои интересы. Ведь приобретаемое жильё является гарантом оплаты кредита, а если какие-то ньюансы не будут учтены, то получить свои деньги обратно для банка может оказаться затруднительным.
Бланк такого соглашения банки предоставляют сами.
Предварительный договор купли продажи с задатком и его образец
Договор купли продажи квартиры с задатком или с авансом довольно распространенное явление, особенно в 2019-м году. Задаток является одним из главных преимуществ преддоговора купли продажи для продавца. Так что он присутствует в большинстве подобных соглашений.
Покупка недвижимости с задатком может быть определена следующими способами:
- в строго фиксированной сумме;
- с привязкой к стоимости квартиры в процентном соотношении.
Когда задаток устанавливается в строгой фиксированной сумме и помимо него, соглашение иной цели не имеет, то оно будет состоять из двух пунктов. Так, первый пункт будет о намерении сторон осуществить купле-продажу в будущем, а второй – о задатке.
Если задаток привязан к цене квартиры, то необходимо установить в соглашении цену и процент, который составляет задаток. По требованию одной из сторон можно сослаться на определенный документ, согласно которому была установлена цена.
Однако цена определяется на усмотрение сторон, но не ниже 70 % кадастровой стоимости, во избежание ненужных проверок со стороны налоговых органов.
Еще одна форма
Как уже было сказано, предварительная договоренность составляется в простой письменной форме. Он может быть составлен как при участии юриста, нотариуса, так и без него.
Но не стоит забывать, что нотариально заверенная сделка имеет приоритет перед простой письменной формой документа.
Кроме того законодательство допускает признание деловой переписки в качестве предварительного соглашения. Так, если стороны вели переговоры по телефону, по смс или телеграфу, либо почтовым путем, то все эти записи и условия, по которым стороны пришли к соглашению в них могут быть признаны в качестве предварительного соглашения.
Однако это нужно будет доказывать в суде. Поэтому такое соглашение лучше составить в виде отдельного документа.
Необходимые документы для составления предварительного договора
При составлении предварительного соглашения понадобятся те же документы, что и при заключении сделки купли-продажи . Однако, в силу последствий такого соглашения, допускается отсутствие некоторых из них.
Так, обязательными документами для заключения предварительного соглашения являются:
- паспорта сторон;
- доверенность, если какая-то из сторон выступает через представителя;
- документы, устанавливающие право собственности на квартиру.
Таким образом, остальные документ, если их нет в наличии, можно собирать после заключения предварительного соглашения.
Гарантии и риски
Удобство при заключении предварительного соглашения заключается в возможности гарантировать заключение купли-продажи. При этом стороны могут использовать различные инструменты: задаток и материальную ответственность сторон.
Однако сторонам нужно учитывать, что эти же самые инструменты представляют их риски. Так:
- в случае, если продавец найдет более выгодного покупателя после заключения предварительной договоренности, ему придется понести некоторые убытки, не говоря уже о возврате задатка;
- покупатель в свою очередь также рискует понести убытки и потерять задаток.
Таким образом, прежде чем заключать такой договор необходимо оценить ситуация досконально и уже будучи уверенным в покупке или продаже приступать к его заключению. Ведь покупка квартиры всегда большой риск.
Расторжение предварительного договора - как это сделать
В любом гражданско-правовом договоре могут устанавливаться правила, по которым возможно расторжение соглашение. Рассматриваемая сделка также не является исключением. Так, расторгнуть такую сделку можно одним из нижеследующих способов:
- при наступлении основания, установленного в самом соглашении;
- при истечении срока действия соглашения;
- если одна из сторон не исполняет свои обязанности либо иным способом грубо нарушает условия;
- в одностороннем порядке либо через суд, при погашении всей ответственности, наступающей в результате такого расторжения.
Основное правило расторжения предварительных соглашений – это то, что одна из сторон в любом случае понесет убытки.
Без этого правила такого рода договора попросту не имеют смысла. По этой причине все риски и возможные перемены в дальнейшем необходимо оценивать и учитывать до заключения предварительного договора.
Если к вам пришел покупатель, у которого — ипотечный кредит Сбербанка, необходимо заполнить бланк предварительного договора. Этот договор и ряд необходимых справок и документов явится основанием для заключения кредитного договора между банком и покупателем.
А при наличии кредитного договора уже можно заключать основной договор купли-продажи и регистрировать право собственности на имя покупателя. После чего — продавец получит деньги за свое имущество.
Ниже — образец предварительного договора для Тульского региона, а вот — (мне такая схема для ипотеки Сбера больше нравится — и по смыслу, и по структуре).
Список документов для Сбербанка по ипотеке (от Продавца)
Подлинники
- Отчет о рыночной стоимости (первичный экземпляр) — заказать может собственник, но оплачивает, традиционно, покупатель, потому что продавцу этот отчет для продажи не нужен, покупателю без ипотеки он легко продаст и без оценки;
- Справка из регистрационного центра (действует 30 дней) первичный — это на объект недвижимости, заказать может кто угодно (не обязательно собственник) в любом регионе;
- Справка из ЖЭУ. Первичный (справка называется — Выписка из поквартирной карточки или Выписка из домовой книги. Содержит информацию о собственнике, правоустанавливающих документах, зарегистрированных лицах — прописка и т.д. Выдает паспортист);
- Предварительный договор (пример заполнения будет ниже).
Копии
- Свидетельство о собственности на объект недвижимости;
- Договор основания (прописан в свидетельстве) — это правоустанавливающий документ, указанный в первом абзаце свидетельства о праве собственности;
- Паспорт (Лицо и прописка) — первая страница паспорта продавца с фото и разворот с пропиской/регистрацией.
Пример заполнения бланка предварительного договора купли-продажи для Сбербанка (Тула, Тульская область)
Образец текста вписан жирным шрифтом, для удобства и сравнения можете скачать пустой, .
Договор заполняется от руки (лучше — синей шариковой ручкой и разборчиво). Подписывается обеими сторонами договора: полностью фамилия-имя-отчество + подпись.
В других регионах делают традиционный договор, более похожий на основной договор. Но если тульскому Сбербанку так удобно, то заполним такую упрощенную форму предварительного договора, потренируемся писать ручкой.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Иванов Иван Иванович
Паспорт серия 70 01 № 545976 выдан отделением УФМС по Тульской области в Центральном районе г. Тула
г. Тула, ул. Свободы, д. 15, кв. 8
Именуемый(ая)в дальнейшем «Продавец», и Петров Петр Петрович
Паспорт серия 71 01 № 555777 выдан отделением УФМС по Тульской области в Привокзальном районе г. Тула
«20 » апреля 2011 года
Состоящий(ая) на регистрационном учете по адресу: г. Тула, проспект Ленина, д. 48, кв. 23, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец обязуется продать Покупателю __1 __ комнатную квартиру , дом, комнату – нужное подчеркнуть — (далее по тексту – Объект недвижимости), расположенный по адресу: г. Тула, ул. Первомайская, д. 7, кв. 54, принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается: Свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АБ № 622444 , выданным Управлением Росреестра по Тульской области (см. информацию в свидетельстве ) 02 мая 2012 года;
2. Продавец продает Покупателю указанный в п.1 Объект недвижимости за 1345000= (Один миллион триста сорок пять тысяч) рублей.
Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.
3. В счет причитающейся по договору купли-продажи суммы Покупатель передал(а) Продавцу аванс в размере 150000= (Сто пятьдесят тысяч) рублей.
4. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее 12 июля 2012 года (примерно, 2 недели с момента заключения предварительного договора. Если все получится быстрее, сделку можно делать раньше, но не позднее ).
5. Продавец обязуется, вплоть до подписания Сторонами основного договора купли-продажи, Объект недвижимости, указанный в п.1 настоящего договора, никому не продавать, не дарить, не закладывать, не допускать ареста и возникновения споров по ней (нему). Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении Объекта недвижимости в залоге, под запрещением (арестом), а также об обременении его каким-либо образом к моменту подписания основного договора купли-продажи.
6. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, за исключением случая отказа ОАО «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю
7. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора купли-продажи, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством, за исключением случая отказа «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю
8. В вышеуказанном объекте недвижимости на регистрационном учете состоят: Иванова Татьяна Михайловна. Указанные лица подлежат снятию с регистрационного учета не позднее чем через 2(два) месяца с даты подписания основного договора купли-продажи Объекта недвижимости.
9. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств, за исключением случая отказа ОАО «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю. В случае отказа ОАО «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю настоящий договор прекращает свое действие.
10. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
11. Прочие условия: В основном договоре купли-продажи предусмотреть следующие условия:
- часть стоимости Объекта недвижимости оплачивается Покупателем за счет кредитных средств Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Тульского отделения №8604 Сбербанка России ОАО, далее по тексту «Банк» (с указанием суммы кредита, а также при наличии – номера и даты кредитного договора);
- (в случае если Продавцом является юридическое лицо) передача Продавцу денежных средств в сумме выдаваемого кредита в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости производится не ранее дня подписания сторонами основного договора купли-продажи Объекта недвижимости
- (в случае если Продавцом является физическое лицо) передача Продавцу денежных средств в сумме выдаваемого кредита производится не ранее дня государственной регистрации основного договора купли-продажи Объекта недвижимости в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
- Объект недвижимости находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект недвижимости;
- залогодержателем по данному залогу является Банк.
- права залогодержателя удостоверяются закладной
Продавец _______________________________________ Покупатель _____________________________________
Какие документы необходимы для основного договора купли-продажи и регистрации
Это то, что вы должны взять в банке для регистрации:
- Кредитный договор;
- Закладная в пользу банка;
- Примерный график платежей по кредитному договору;
- Отчет о рыночной стоимости (заверенный печатью + копия — заранее прошить, но не заверять).
Кроме того, для регистрации договора купли-продажи с ипотекой потребуется:
- Договор купли-продажи (основной) — 4 экземпляра;
- Выписка из поквартирной карточки (ЖЭУ, паспортист);
- Согласие супруга на покупку, продажу (если приобреталось возмездно в период брака и если у покупателя есть жена/муж и ни у кого нет брачного договора);
- Паспорта всех участников сделки и их присутствие (либо доверенные лица с доверенностями и своим паспортом);
- Квитанции об оплате госпошлины (за переход права).
Как идет процесс оформления покупки жилья по ипотеке
- Сбор необходимых для кредита документов со стороны Покупателя.
- Одобрение банка — банк сообщает, что даст кредит.
- Сбор документов со стороны Продавца + подписание предварительного договора. Предоставление всего комплекта в банк
- Одобрение договора банком, заключение кредитного договора (покупатель-банк).
- Составление и подписание основного договора купли-продажи по ипотеке. Сдача на государственную регистрацию в Росреестр.
- Регистрация перехода права собственности по договору с ипотекой — 5 рабочих дней (7-8 календарных).
- Получение свидетельства о праве собственности на имя покупателя с залогом в пользу банка.
- Оплата стоимости жилья Продавцу (от 1 до 5 дней обычно).
Если у вас есть другие вопросы по оформлению договора купли-продажи с ипотекой Сбербанка — спрашивайте. Полезная информация: .
Кратко о предварительном договоре для Сбербанка (другие регионы)
Общий смысл предварительного договора для Сбербанка из других регионов таков: текст такой же, как в основном договоре купли-продажи с указанием, что часть средств оплачивается за счет кредита, получаемого Покупателем в ОАО Сбербанк России (в пятидневный срок с момента гос. регистрации договора купли-продажи), только нет номера кредитного договора и подробного описания его существенных условий (потому что кредитного договора пока нет, он заключается между Покупателем и Сбербанком после предъявления и согласования текста предварительного договора купли-продажи).
Там прописывается, что Залогодержателем является банк, а Продавец согласен на то, что объект недвижимости не находится у него в залоге до полной оплаты (ну вы понимаете, двух залогов тут быть не может. Если будет залог в пользу Продавца, а не банка, банк не даст кредит Покупателю).
После одобрения Сбербанком текста предварительного договора купли-продажи, в основной вписываются все недостающие сведения:
- реквизиты кредитного договора;
- кто его заключил от лица банка и от лица заемщика (могут быть созаемщики, тогда остальные созаемщики, не являющиеся покупателями по договору купли-продажи тоже перечисляются в договоре) на основании чего при этом действовал;
- процентная ставка ипотеки;
- срок, на который взят кредит;
- какими платежами (например, аннуитентными) и с какой периодичностью вносятся;
- место заключения договора (наименование доп. офиса какого банка и его точный адрес. Узнайте заранее адрес офиса Сбербанка, где берете кредит, в кредитном договоре этих сведений нет. Потому что вы заключаете договор с ОАО Сбербанк (Москва), а не его доп. офисом.
Может, еще что-то упустила, вот, тогда там все будет очевидно и понятно. Для тех, кому срочно нужна консультация по образцу такого договора либо сделать договор для Сбербанка, пишите в комментариях или на почту.
____________________
Если вам была полезна эта , нажмите «Мне нравится»))) Вам не трудно, а нам - приятно.
1 Нужно подать заявку - а точнее заявление-анкету на получение кредитного продукта .
Форма заявления есть на сайте сбербанка [ссылка] также есть образец заполнения.
Мы брали ипотеку на мужа, я была поручителем. Собственно супруг или супруга заемщика всегда есть поручитель по ипотечному займу...вроде. Так что анкеты заполнили две, одну муж как заемщик, вторую я, как поручитель. И вперед в банк с паспортами, а там скажу какие документы могут им понадобиться, на данном этапе это моэет быть СНИЛС, или документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика , если последний не получает зарплату на счет Сбербанка. Мы оба получаем зарплату на счета Сбербанка, так что нам в этом отношении было проще, там просто нужно указать номер счета, на который мы получаем зарплату. Нам одобрили заявку примерно через три дня.
2 Документы, которые попросили предоставить после одобрения кредитной заявки.
На фото список документов, которые нас попросили предоставить.
Расскажу по пунктам что и где мы собирали.
1. Отчет об оценке стоимости недвижимости.
Он стоит первый пунктом, на самом же деле, если все документы остальные готовы, то тут остается только заказать ответ оценщику. Многие документы которые нужны в сбербанк - типа зеленки, нужны и для оценки. В Идеале оценщик должен приехать сфотографировать помещение, но у нас оценщик сказал что им далеко ехать, поэтому мы сами предоставили им ряд фотографий квартиры:
1 Общий вид дома
2 Адресный указатель
3 Вход в подъезд
4 Лестничная площадка
5 Входная дверь в квартиру
6 Все помещения по плану БТИ с двух сторон
9 Балкон с двух сторон
10 Коридор
11 Вид из окна
Также в агентстве по оценке недвижимости попросили отсканировать и прислать им на почту сканы следующих документов:
Зеленку - Свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости.
Документ являющийся основнием возникновения права собственности продавца - договор купли продажи, по которому продавец покупал свою квартиру.
Кадастровый паспорт - в нашем случае мы заказывали его в Регистрационной палате, платили гос пошлину, ждали несколько дней - сейчас уже не помню то ли 3 дня, то ли 7.
Технический паспорт - заказывали в БТИ - об этом напишу подробнее ниже.
Паспорта всех собственником квартиры - Разворот с фото и прописка.
Дня через три отчет был готов, там сразу печатают два отчета - один поподробнее для банка, другой в регистрационную палату нужен будет для регистрации сделки купли продажи - но это много позже)
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости - "зеленка".
Тут и пояснять нечего - зеленка находится у продавца, и спрашивать её следует у него - в банк нужна копия зеленки.
3. Документ являющийся основанием возникновения права собственности продавца.
У наших продавцов это был договор купли продажи, оформленный на женщину и её дочь. - Также хранится у продавцов - в банк нужна копия.
4. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Делается выписка в регистрационной палате, за что взимается пошлина около 200 рублей - выписка делается около 5 рабочих дней. Подробнее можно узнать на сайте росреестра. [ссылка]
5. Кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация объекта недвижимости, технический паспорт.
Кадастровый паспорт заказывается в регистрационной палате. [ссылка]
Остальное мы заказывали в БТИ - для этого нужно взять с собой зеленку и документ -основание возникновения права собственности Продавца - стоит около 2 тыс.р. - делали нам около месяца.
6. этот пункт для земельного участка - мы же покупали квартиру.
7. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) продавца Объекта недвижимости на отчуждение Объекта недвижимости - или заявление продавца о том что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял - последний вариант наш, так как наш продавец женщина была на тот момент вдовой уже, а дочь была ещё маленькой девочкой.
8. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) заемщика (залогодателя) на передачу Кредитуемого объекта недвижимости в залог и на его возможное последующее отчуждение.
Мы оформляли кредит на имя мужа, квартиру тоже только на его имя делали, поэтому я ходила к нотариусу, который оформил мне данный документ - с собой я взяласвой паспорт и деньги - пошлина - в районе 1500 руб. стоило. Сделали сразу же.
9. Документы по продавцу - в нашем случае это были копии паспортов, свидетельство о браке дочери.
10. Договор - основание приобретения Объекта недвижимости.
Нам его составил знакомый юрист за 1 тыс. рублей - обычно это у него стоит чуть дороже.
11. Документы по первоначальному взносу.
Наш первоначальный взнос составил примерно 60 процентов от общей стоимости, мы их заплатили Продавцам о чем они составили расписку. Данную расписку мы и передали банку.
12. Справка о задолженности и справка о прописанных.
Эту справку наш продавец взяла в нашем ЖКХ.
Все документы по пунктам сдаем в сбербанк. Там они проходят проверку. то у нс было не правильно. Наш продавец делал в квартире перепланировку, ничего значительного, и она думала, то стена не несущая, а значит документально это оформлять не надо. Она убрала маленькую кладовку, слегка сдвинула стену и сделала другую кладовку на другом месте. В общем, получилось что сотрудники БТИ приехали, померили все и сделали на основании измерений технический паспорт. В техническом паспорте площадь квартиры получилась 59,7 кв. м. В её зеленке же 60,7 кв.м. В кадастровом же паспорте, выданном в регистрационной палате вообще 60,1 кв.м. Продавец у нас сама поехала приводить в порядок эти документы - т.к. это все было по её вине, в результате около 3 потраченных месяцев, и во всех документах площадь 59,7 кв.м., ну и ещё денежные вложения продавца - сколько не знаю.
Документы проходят проверку в Сбербанке около 2 недель. О результатах приходит смс, ну и сотрудник сбербанка нам позвонила и пригласила придти. Там она подготовила все документы, мы оба подписывали их, в том числе кредитный договор, заплатили страховку.
3 Отправляемся в регистрационную палату.
С документами на квартиру, кредитным договором, закладной, Продавцами, с их и нашими паспортами, со вторым экземпляром оценки стоимости квартиры мы отправились в регистрационную палату оформлять сделку купли -продажи квартиры.
4 Получаем денежные средства по ипотечному займу
Когда в регистрационной палате были готовы новые "зеленки", мы с этими "зеленками" и договором купли продажи отправились в сбербанк, где нашему продавцу перечислили остаток платы за квартиру.
________________________________________________________________________________________
Мы живем в маленьком городке, и взять ипотеку могли только в двух местных банках, один из них сбербанк, собственно он был выбран, за процентную ставку, которая была ниже, чем в другом банке. Также количество необходимых документов для нас было меньшим, так как мы получаем зарплату на счет в сбербанке, поэтому не нужно было приносить копию трудовой или справку о доходах.
